Nepáči sa vám, čo chce sused stavať? Zákon presne určuje, kedy to môžete stopnúť – a kedy nie

Sused si plánuje garáž, prístavbu alebo plot a vám sa to vôbec nepozdáva? Od apríla 2025 platí nový stavebný zákon, ktorý veľmi presne určuje, kedy má sused právo namietať a kedy už jeho výhrady úrad vôbec nezohľadní. Prekvapením pre mnohých je, že mnohé konflikty už zákon považuje za „neoprávnené obštrukcie“.

Podľa nového stavebného zákona č. 25/2025 Z. z., ktorý je účinný od 1. apríla 2025, platia pri susedských sporoch presné pravidlá, ktoré určujú, kedy môže sused namietať a kedy už jeho pripomienky úrad neberie do úvahy.

Susedské spory sa pritom na Slovensku vyskytujú stále častejšie — a dobrá vec je, že pravidlá sú dnes jednoznačnejšie než kedykoľvek predtým.

Kedy má sused právo protestovať?

Nový stavebný zákon hovorí, že sused je účastníkom konania iba vtedy, ak stavba:

• môže priamo zasiahnuť do jeho práv,
• zásadne ovplyvní užívanie jeho pozemku alebo stavby,
• ohrozuje stabilitu, protipožiarnu bezpečnosť alebo životné prostredie v jeho blízkosti.

Inými slovami – nestačí, že sa mu stavba nepáči. Musí preukázať reálny a priamy dopad na svoje vlastnícke práva.

Čo všetko sa už nepovažuje za relevantnú námietku?

Zákon veľmi jasne hovorí, že úrad neprihliadne na námietky, ktoré:

• sledujú iný cieľ než ochranu práv suseda,
• sú len prejavom osobnej nevôle alebo estetického nesúhlasu,
• sú podané len preto, aby spôsobili prieťahy,
• sa netýkajú predmetu konania,
• nemajú reálny dopad na jeho pozemok.

„Nepáči sa mi to“ už dnes neznamená nič. Úrad zvažuje len argumenty podložené zákonom.

Cenná rada: Ak chcete uspieť, musíte ukázať konkrétny zásah – napríklad do svetla, prístupu, hluku, bezpečnosti alebo stability.

Čo z toho vyplýva v praxi?

Sused môže namietať hlavne vtedy, ak stavba:

• zasiahne do jeho pozemku alebo stavenisko bude potrebné viesť cez neho,
• „zatieni“ jeho dom v rozpore s technickými normami,
• ohrozuje jeho stavbu (napríklad podkopávanie pozemku či múrov),
• je vo vzdialenosti, ktorá nie je v súlade s územným plánom,
• predstavuje riziko – napríklad požiarne, statické alebo hygienické.

Námietky musia byť odborné, nie emocionálne.

Dôležitý pojem: „občianskoprávne námietky“

Toto je zásadná novinka. Ak sused uplatní výhradu, ktorá patrí skôr súdom (napr. tieň, voda, spory o hranice), úrad konanie preruší a dá susedovi lehotu, aby podal žalobu.

Ak ju nepodá, úrad:

• pokračuje bez ohľadu na jeho protest,
• jeho námietku považuje za vybavenú.

Inými slovami: ak sused protestuje „len ústne“, konanie sa nezastaví.

A čo drobné stavby? Tu nemáte veľkú šancu

Nový zákon drobnými stavbami nazýva napríklad:

• záhradné domčeky do 50 m²,
• prístrešky,
• kôlne,
• bazény do 25 m² pod zemou,
• oplotenia do určitej výšky.

Pri týchto stavbách často stačí iba ohlásenie. Sused nemusí byť ani informovaný, pokiaľ stavba priamo nezasahuje na jeho pozemok alebo neohrozuje spôsob, akým ho využíva.

Cenná rada: Protestovať pri drobných stavbách je prakticky nemožné, ak vás reálne neohrozujú alebo nezasahujú do vašich práv.

Kedy má sused najväčšiu šancu uspieť?

Najčastejšie vtedy, keď:

• stavba zasahuje do hraníc alebo ich mení,
• je v rozpore s územným plánom obce,
• zhorší statiku susedovej stavby,
• bráni prístupu, prejazdu alebo vstupu,
• je umiestnená príliš blízko k jeho pozemku,
• ide o hlučnú prevádzku, ktorá preukázateľne zvýši záťaž.

V takýchto sporoch sused síce musí svoje tvrdenia dokázať, ale ak má podklady, úrad jeho námietke vyhovie.

Kedy nemáte šancu vyhrať vôbec?

Najmä v situáciách, keď vám vadí iba:

• pohľad,
• výška stavby v rámci povolených limitov,
• architektúra,
• farba fasády,
• že „to bude škaredé“.

Zákon hovorí úplne jasne: estetické dôvody nie sú relevantné.

Ak sused stavia načierno, situácia je jednoduchá

Nepovolené stavby majú po roku 2025 veľmi prísny režim.nStavebný inšpektorát môže:

• stavbu nariadiť odstrániť,
• uložiť pokuty až do 200 000 €,
• stavbu vypratať,
• vykonať demoláciu aj bez súhlasu vlastníka, ak ohrozuje bezpečnosť.

V týchto prípadoch máte šancu veľmi veľkú.

Mohlo by vás zaujímať aj: Slovensko čaká najväčšia právna reforma za 60 rokov. Majetok manželov sa bude riešiť úplne inak

Čo si z toho vziať

Nový stavebný zákon susedské spory sprísnil, nie zjednodušil. Vyhrať sa dá, ale iba vtedy, keď máte konkrétny zásah do svojich práv — nie len pocit nespravodlivosti. Úrad posudzuje fakty, nie sympatie.
Ak viete argumentovať normami, zákonom a priamym dopadom, vaše námietky majú váhu.

Redakcia Slová Ženy